Продать квартиру в доме подлежащему сносу

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

В статье расскажем:

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
Обе стороны согласуют условия сделки.
Заключается соглашение о выкупе.
Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Содержание и образец соглашения

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
Дата и номер решения об изъятии жилья.
Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
Размер выкупной цены.
Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
Способ и порядок оплаты.
Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
Ответственность, права и обязательства сторон.
Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Как продать квартиру в доме под снос? Можно ли реализовать жилье, полученное по программе переселения?

В данной статье мы рассмотрим возможность продажи квартиры в доме, признанным аварийным. Опишем детальный процесс продажи ветхого жилья.

Разберем какие документы необходимы для совершения сделки, все возможные нюансы, особенности и риски при покупке или продаже квартиры.

А также выясним, можно ли продать квартиру, полученную по программе переселения и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье, если оно признано опасным и определено под снос?

Cделки купли-продажи ветхого жилья регулируется:

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

Паспорта сторон.
Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
Кадастровый паспорт на имущество.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
Предварительные денежные расчёты между участниками.
Составление договора купли-продажи.
Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
Регистрация сделки в Росреестре.
Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.

Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.

Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.

Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?

А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?

Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.

Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.

Размер налога зависит от двух обстоятельств:

Срок владения имуществом.
Кадастровая стоимость недвижимости.

Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.

Сумма, полученная за квартиру, за вычетом одного миллиона рублей составит налогооблагаемую часть. Из этой части необходимо вычесть 13%, она и составит налог, который необходимо оплатить государству.

Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом. Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

Стоит отметить, что общая площадь хрущевки и полученной квартиры в новостройке отличаются:

30 кв. м. хрущевки = 38 кв. м. в новой квартире.
45 кв. м. хрущевки = 58 кв. м. в новой квартире.
58 кв. м. хрущевки = 70 кв. м. в новой квартире.

По закону замена недвижимости должна происходить на идентичную общую площадь имущества, но подобного, маленького метража попросту не предусмотрено в современных, жилых домах.

Совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости, определенной под снос, возможно, но при условии, что собственник квартиры не оформлял договор мены с целью дальнейшего переселения. Продажа ветхого жилья происходит практически на тех же условиях, что и продажа стандартного жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2021 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.

В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.

Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.

Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.

Направление уведомления всем жильцам дома.

Расчет выкупной цены.

Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;

расходы на переезд;

затраты на поиск другого жилья;

оформление права собственности на новую квартиру;

возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;

расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п Ситуация Комментарии

1 Покупка на материнский капитал Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.

2 Покупка в ипотеку При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.

3 Возможен запрет на регистрацию Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.

4 Длительный срок ожидания расселения Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте

Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

источники:

http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-dome-pod-snos-i-po-programme-pereseleniya.html

http://allo-urist.com/mozhno-li-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-avarijnom-dome/