Является ли земельная доля объектом подлежащим регистрации

Споры с объектами незавершенного строительства

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.

Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.

Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.

В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).

Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.

У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.

У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:

1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.

Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.

Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.

Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.

Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.

Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).

Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.

Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.

Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.

Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.

Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]

При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.

В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.

С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.

И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.

Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.

Но тогда, что это? Исключение из общего правила?

Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]

Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).

Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.

Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.

Но вернемся к ОНС.

Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.

Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.

И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Споры о разделе ОНС между супругами

Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.

А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.

Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.

Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:

“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.

Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).

В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.

Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).

К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.

Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.

Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.

Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.

Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?

[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.

[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.

ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.

Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований

В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г. общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».

Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».

Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок. Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.

Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу. Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца. Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК.

В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.

ВС поддержал доводы апелляционной инстанции

Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными. Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.

«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.

Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу. ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.

В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

По мнению партнера АБ «Бартолиус» Тахмины Арабовой, Верховный Суд последовательно защищает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, одним из проявлений которого является право общей долевой собственности на участок, принадлежащее собственникам помещений в этом здании.

«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.

Эксперт пояснила, что в судебной практике неоднократно возникали споры о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю земельного участка. До 1 марта 2015 г., добавила она, единого подхода к рассмотрению данного вопроса не существовало. Несмотря на отсутствие в законе прямого регулирования перехода права собственности на участок к покупателю помещения в здании, исходя из совокупности норм права (п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.), суды преимущественно удовлетворяли иски собственников помещений о признании права собственности на долю в праве на участок, необходимый для использования объекта недвижимости.

Такая правовая позиция судов, полагает Марина Преображенская, сформировалась во многом благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, п. 17 Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73), которые частично затрагивали вопросы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов применительно к помещениям. Однако в связи с отсутствием прямого указания высшей судебной инстанции о разрешении данного вопроса в пользу собственников помещений некоторые суды выражали несогласие с мнением о возникновении у покупателя помещений права собственности на долю участка.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз. 7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты. «Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г. № 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

По ее мнению, данное обстоятельство в совокупности с п. 4 ст. 35 ЗК и примерами из правоприменительной практики позволит истцу в рассматриваемом споре отстоять право на долю участка, необходимого для эксплуатации помещений, собственником которых он является. «В целях защиты интересов – в первую очередь, покупателей помещений, – а также во избежание споров между сторонами сделок при продаже помещения в здании вопрос перехода к покупателю конкретной доли в праве на земельный участок целесообразно определять непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости», – рекомендовала в заключение юрист.

Как приобрести право на бесхозяйные объекты недвижимости?

21 мая 2021 года, 14:10 просмотров: 3623

Заброшенные земельные участки, ветхие бесхозяйные дома на данный период времени является частым явлением в городах, особенно в садоводческих, дачных товариществах или деревнях. Однако, возникают случаи, когда у собственников соседних земельных участков возникает потребность в использовании таких земельных участков и строений и как следствие, оформления их на себя.

На наш сайт поступает много вопросов на данную тему. Мы решили более детально рассмотреть этот вопрос. В статье вы узнаете, как найти информацию о бесхозяйных участках, как убедится, что у них нет собственников и правообладателей и как найти хозяина бесхозного земельного участка. А также обо всех нюансах оформления таких объектов недвижимости.

1. Определение. Что такое бесхозяйный земельный участок и бесхозяйный дом

Согласно Гражданскому кодексу РФ (Далее — ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Статья 236 ГК РФ указывает, что «гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество».

Однако, «Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом».

Отметим, что сделать это Вы можете, подав заявление в Росреестр. Об этом мы писали ранее в статье: «Отказ от права собственности».

Необходимо отметить, что недвижимость может оказаться без владельца в том случае, если, например, собственник умер, а наследники не вступили в права собственности в нужный срок или отказались от имущества или у собственника вовсе не было наследников. А также заброшенной земля с домом или без могут оказаться, если правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, «на произвол судьбы».

2. Как найти бесхозяйный объект недвижимости?

Отметим сразу, что единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН), если объект поставлен на государственный кадастровой учет. Выписка из ЕГРН поможет узнать о характеристиках объекта, его собственнике и возможных обременениях.

Также сведения о заброшенном земельном участке вы можете получить из публичной кадастровой кары Росреестра. Посредством данной карты можно определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок.

Как это сделать?

Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению с ним можно определить и заброшенный участок. И первое, что нужно сделать, это определить, кто является собственником интересующей земли. Нужно также знать, что принадлежащие муниципалитету или государству участки, могут быть переданы в собственность гражданам за плату. Производится данное действие путем осуществления торгов.

Как найти собственника объекта недвижимости?

Прежде всего необходимо заказать выписку из ЕГРН о данном объекте. Срок предоставления сведений составляет 5 рабочих дней. Кроме этого можно сделать запрос сведений посредством сайта Росреестра: выберете раздел «Электронные услуги», после чего оформите запрос на получение информации из ЕГРН. Далее, на указанный вами адрес электронной почты поступит инструкция о способах оплаты. Спустя 5 дней сюда же поступит сообщение с ссылкой для ознакомления и скачивания электронного документа.

Кроме этого, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы местного самоуправления и власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Определив кому выдавалось разрешение на строительство можно информацию о предполагаемом владельце дома.

Если земля с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), то для начала необходимо обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера.

Хотим отметить также, что с 29 июня 2021 года в силу вступает в силу Федеральный Закон № 518-ФЗ, согласно статье 69 которого органы государственной власти и органы местного самоуправления смогут устанавливать правообладателей ране учтенных объектов недвижимости (права на которые предоставлены до 31.01.1998), путем направления запросов в различные органы. Читайте статью: «Право собственности зарегистрируют без вас»

Документы, подтверждающие, что у земельного участка нет собственника:

1. Документы, которые выдал орган учета государственного и муниципального имущества о том, что конкретный участок не является учтенным в реестре федерального имущества, имущественных объектов субъектов Российской Федерации или имущественного комплекса муниципалитета;
2. Документы, которые выдал компетентный орган, регистрирующий наличие прав на недвижимые объекты до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Порядок оформления бесхозяйного дома и земельного участка.

Есть несколько способов стать собственником заброшенных объектов недвижимости. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным участков 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем.

Когда хозяина объектов недвижимости удалось найти, то передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, по договору купли-продажи. Однако, перед этим желательно поставить земельный участок и дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН. Это нужно для Вас, чтобы знать точно, что Вы приобретаете.

Отметим, что согласно Земельному кодексу РФ установлено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, то есть оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Если же собственник не был найден вам необходимо подать заявление о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду.

Для начала, направьте заявление в органы местного самоуправления о желании получить конкретной земельный участок, к которому желательно приложить документы, подтверждающие то, что объект бесхозяйный.

Органы местного самоуправления осуществят постановку земельного участка на государственный кадастровый учет. Механизм постановки на учет бесхозяйного участка земли и форма заявления о постановки на учет устанавливается Приказом Министерства экономического развития РФ от 10 декабря 2015 г. N 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей».

После этого необходимо будет выждать 12 месяцев, для того, чтобы вероятные владельцы могли огласить свои права на него. По истечении одного года, муниципальное образование обращается в суд, для признания собственного права на данный земельный участок.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Если суд принимает решение о признании земли бесхозяйным объектом и предоставляет его во владение муниципальных властей, то вы можете заключить договор аренды такого участи или выкупить его.

Как это сделать?
После того как заброшенный земельный участок будет передан в собственность органов власти они выходят на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть такой аукцион.

Существует ряд случаев, когда купить землю с домом, в том числе бесхозяйный, можно без проведения торгов. Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 установлен перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу.

Важно! Бесхозяйный объект недвижимости, который не был признан решением суда муниципальной собственностью, может опять быть принят во владение лицом, оставившим его, либо получен во владение на основе приобретательной давности. В этой ситуации получение бесхозяйной земли заключается в подаче заявки на участие в торгах, после чего участок подлежит оформлению во владение. Если единственная заявка на участие в торгах по реализации участка земли, который находится в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, соответствующим указанным в извещении о проведении торгов требованиям к участникам аукциона, а также поданная заявка соответствует тем же требованиям, то продажа данного участка производится этому лицу.

4. Оформление бесхозяйного участка в силу приобретательной давности

Данное понятие регламентировано статьей 234 ГК РФ: «Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Это значит, что гражданин может ухаживать за земельным участком или занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если в течение 15 лет не объявляются законные правообладатели на такие объекты недвижимости, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником.

Однако, должно быть соблюдено 3 принципиальных обстоятельства:

  1. добросовестное владение (уход за землей, оплата коммунальных услуг и т.д.);
  2. открытое владение (не скрывать факта нахождения заброшенного имущества в вашем использовании);
  3. непрерывность владения (Это значит, что лицо владело и пользовалось недвижимостью на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть все 15 лет).

Простыми словами, если Вы проживали в бесхозяйном доме и такой дом был единственным жильем на протяжении 15 лет, то такой дом может перейти в вашу собственность. Отметим, что владение таким домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты коммунальных услуг или проведения ремонтно-строительных работ.

Однако, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Если владение имуществом осуществляется на основе договора статья 234 ГК РФ не применяется.

Оформление бесхозяйных объектов в собственность через суд

Кроме этого, стать законным владельцем бесхозного дома и земельного участка на основании приобретательной давности можно по решению суда. Но для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. Потому что к 15-летнему сроку необходимо прибавлять 3 года исковой давности. После вынесения решения суда о признании права собственности на бесхозные объекты недвижимости вы можете зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться ими как полноправный собственник.

Во время судебного заседания фактический владелец обязан предъявить доказательства того факта, что на протяжении 15 лет он непрерывно, открыто и добросовестно обладал и эксплуатировал участок и дом.

Добросовестное владение значит, что во время получения объекта предполагал, допустимо находясь в заблуждении относительно фактических обстоятельств, по причинам которых он стал его обладателем. То есть владелец не ведал и не мог ведать о неправомерности собственного владения.

Открытое владение значит, что не было совершено никаких специальных действий для сокрытия факта обладания объектами.

Непрерывное владение значит, что обладание и эксплуатация участка обязаны происходить без перерывов на протяжении полного срока, установленного законодательством для приобретательной давности.

Отметим, что владеть объектами недвижимости необходимо как своим собственным, относится к нему таким же образом как к другому своему имуществу (производить коммунальные платежи, налоговые и страховые, делать ремонт и так далее).

Регистрация права на бесхозяйные объекты требует оплаты государственной пошлины и может быть произведена вне зависимости от того, когда данные объекты были поставлены на государственный кадастровый учет.

5. Регистрация прав собственности

Регистрация права собственности на объекты недвижимости является конечной целью всех вышеперечисленных процедур.

Для того, чтобы зарегистрировать свое право на здание и земельный участок в Росрестре, необходимо подготовить пакет документов, который будет направлен в Росреестр (например через МФЦ).

Данный пакет включает в себя:
• документ, удостоверяющий вашу личность;
• межевой план, подготовленный кадастровым инженером;
• технический план;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• соглашение о купле-продаже участка.

В среднем, подсчитано, что срок прохождения процедуры оформления бесхозяйных объектов недвижимости составляет примирено чуть больше года.

6. Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Оформление невостребованных земельных долей состоит из нескольких этапов. Большая часть работ приходится на подготовительный этап. На этом этапе выявляется полная и достоверная информация о правовом статусе земельных участков, сформированных в ходе приватизации (исходного земельного участка), сведений о собственниках, а также подготовка документов, необходимых впоследствии для обращения в суд с иском о признании права на выделенные в счет невостребованных земельных долей участки.

Можно выделить следующие этапы выполнения работ:

  1. Подготовительный этап. Составление списка невостребованных земельных долей;
  2. Проведение работ, необходимых для утверждения списка невостребованных долей (публикация извещения о проведении собрания);
  3. Утверждение списка невостребованных земельных долей;
  4. Обращение в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном порядке невостребованными;
  5. Государственная регистрация прав на земельные доли и земельные участки.

Более подробно читайте здесь.

7. Нюансы и особенности.


Выше мы поговорили о том, что такое бесхозяйные, бесхозные объекты недвижимости, как их оформить, как найти правообладателя.

Теперь расскажем о сложностях, с которыми можно столкнуться.

Необходимо понимать, что в течение 15-летнего срока, что в любой момент времени, может появиться собственник земельного участка или дома и потребует покинуть его территорию. В данном случае придется съезжать, так как прав у проживающего еще никаких не появилось.

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил бесхозяйные объект недвижимости в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно появился предыдущий владелец, который утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных органов власти, Росреестра и не знал о том, что его недвижимость числится бесхозяйной.
Данный вопрос придется решать только через судебные органы.

За ремонт средства взыскать будет очень сложно. Необходимо будет доказать, что Вы сделали все, чтобы найти владельца дома, потом доказать, что данные ремонт был необходим, иначе дом бы разрушился. Те же вложения, которые Вы можете «отделить» — Вы можете забрать.

Заключение

Выводы напрашиваются сами по себе. Прежде чем занимать бесхозную недвижимость нужно быть готовым к тому, что это риски. Нужно понимать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений, в особенности если выбранные вами участок с домом требуют вложений, ухода или ремонта.

Поэтому советуем убедится в том, что данные объекты в реальности никому не нужны и не понадобятся через некоторое количество лет.

Рекламный материал создан про поддержке «Центра предпринимательства Оренбургской области».