Расселение из дома подлежащего сносу

Расселение из дома подлежащего сносу

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.

Какое жилье признается благоустроенным?

Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Как определяется размер возмещения?

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.

Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.

Обязаны ли граждане осуществлять доплату?

В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.

Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.

Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?

Адвокат Антонов А.П.

В зависимости от оснований и условий изъятия жилого помещения собственнику возмещаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки либо предоставляется другое жилое помещение.

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения
Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Варианты возмещения за изымаемое жилье
При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения.
По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения). В этом случае размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06).
Следует учесть, что в выкупную цену жилого помещения не включаются вложения, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления об изъятии жилого помещения до заключения договора о его выкупе и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование помещения по назначению (пп. «з» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).
Органы государственной власти субъекта РФ могут устанавливать дополнительные меры поддержки (в частности, в виде субсидий на приобретение (строительство) жилья или возмещение расходов на уплату процентов по соответствующему кредиту) для собственников жилых помещений, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ; п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; Информация Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»).

Особенности сноса аварийных многоквартирных домов
После выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и вынесения межведомственной комиссией соответствующего заключения уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в течение 30 календарных дней, а в случае обследования жилых помещений, пострадавших от чрезвычайной ситуации, — в течение 10 календарных дней принимает решение о сносе такого дома, а также издает распоряжение о сроках отселения граждан (п. п. 7, 47, 47(1), 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 16, ст. 20.15 Закона N 185-ФЗ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).
В случае сноса аварийного многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом расходов на снос и оказанные ранее услуги и (или) выполненные работы распределяются между собственниками помещений в этом доме пропорционально размеру уплаченных ими и предшествующими собственниками взносов на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

Особенности сноса многоквартирных домов, включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки
В случае принятия в установленном порядке Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1 — 6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ).
Собственникам жилых помещений в таком доме взамен освобождаемых помещений предоставляется возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков, либо по заявлению собственника другое равнозначное жилое помещение, соответствующее стандартам, установленным субъектом РФ.
Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Предоставление возмещения за жилое помещение или другого жилого помещения осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. К такому договору в зависимости от ситуации применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом, если у собственника изымаемого жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования указанным помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
Собственники жилых помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которым были предоставлены другие жилые помещения, сохраняют право состоять на указанном учете (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Часто задаваемые вопросы

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

1. Признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе
его эксплуатации.

2. Расселение домов, признанных после 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом
в процессе их эксплуатации.

3. Переселение граждан из жилых помещений коммунальных квартир
и других жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных
в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи
с физическим износом в процессе их эксплуатации.

4. Предоставление гражданам жилых помещений большей площадью,
чем изымаемые жилые помещения при переселении из аварийного жилищного фонда.

5. Применение части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

6. Применение части 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

7. Применение части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

8. Регистрация прав на многоквартирные дома и жилые помещения в нем, приватизация жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

1. Признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе
его эксплуатации.

Вопрос: Какие решения в отношении многоквартирного дома может принять межведомственная комиссия по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции (далее – межведомственная комиссия)?

Ответ: В соответствии с пунктом 47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение № 47)), по результатам работы межведомственная комиссия принимает одно
из следующих решений в отношении многоквартирного дома:

о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Вопрос: В случае, если отсутствуют основания для признания многоквартирного дома аварийным, то есть по факту требуется его капитальный ремонт, то каким образом изложить решение межведомственной комиссии?

Ответ: Решение межведомственной комиссии может быть изложено следующим образом:
«Об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) на основании заключения специализированной организации «_______________________________» от___________ №____________ и рекомендациями
о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома».

Вопрос: Обследование многоквартирного дома проведено межведомственной комиссией визуально, а требовалось проведение обследования специализированной организацией, и при этом дом межведомственной комиссией уже ранее признан аварийным и подлежащим сносу. Нужно ли его вновь признавать аварийным, если да или нет, то каким образом изложить решение межведомственной комиссии?

Ответ: Многоквартирный дом не может признаваться аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции дважды.

В соответствии с пунктом 44 Положения № 47 процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.

Таким образом, обследование многоквартирного дома специализированной организацией является обязательным требованием, предусмотренным действующим законодательством, в части выявления/отсутствия оснований для признания многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение о проведении обследования многоквартирного дома специализированной организацией может быть изложено следующим образом: «О необходимости проведения обследования многоквартирного дома специализированной организацией с целью принятия решения
о выявлении/отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу».

После проведения специализированной организацией обследования многоквартирного дома
и установления факта его аварийности (с расчетом процента физического износа) и в случае, если ранее данный дом был признан межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу,
то межведомственная комиссия может принять следующее решение: «О выявлении специализированной организацией «___________________» от___________ №____________ оснований об аварийности многоквартирного дома и признании заключения межведомственной комиссии от___________ №____________ действительным.».

2. Расселение домов, признанных после 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом
в процессе их эксплуатации.

Вопрос: Возможно ли включение в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Администрации Волгоградской области от 01.04.2019 № 141-п, многоквартирных домов, признанных после 01.01.2017 в установленном порядке аварийными
и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе
их эксплуатации?

Ответ: Нет, невозможно. В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) региональная программа содержит перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Вопрос: Возможно ли расселение многоквартирных домов, признанных после 01.01.2017
в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, при финансовой поддержке за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее –
Фонда ЖКХ)?

Ответ: Да, возможно, но при условии выполнения субъектом обязательства, предусмотренного пунктом 9.10 части 1 статьи 14 Федерального закона № 185-ФЗ,
по обеспечению переселения граждан из всего аварийного жилищного фонда, расположенного
на территории Волгоградской области, до 01.09.2025.

Вопрос: Продлено ли на федеральном уровне переселение граждан из аварийного жилищного фонда до 2030 года?

Ответ: Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» определены национальные цели
и целевые показатели до 2030 года.

Минстроем России предложено продлить государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 № 1710,
до конца 2030 года и пересмотреть ее целевые показатели.

В связи этим, было издано постановление Правительства Российской Федерации
от 31.03.2021 № 517 «О внесении изменений в государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (вступило в силу 18.04.2021), согласно которому срок достижения цели
№ 2 государственной программы «Улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей» продлен до 2030 года. При этом срок достижения цели № 3 «Расселение в 2019-2025 годах
14,6 млн. кв.метров жилищного фонда, признанного непригодным для проживания» остался
без изменений, – до 2025 года.

Вместе с тем, при условии выполнения регионом обязательства, предусмотренного статьей 14 Федерального закона № 185-ФЗ по обеспечению переселения граждан из всего аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Волгоградской области, до 01.09.2025, возможно расселение аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 01.01.2017,
за счет средств финансовой поддержки Фонда ЖКХ.

В силу действующего законодательства бремя по расселению аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 01.01.2017, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

3. Переселение граждан из жилых помещений коммунальных квартир
и других жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных
в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи
с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Вопрос: Каким из способов должен быть переселен наниматель и проживающие совместно
с ним члены его семьи из жилого помещения (квартира, комната в коммунальной квартире), расположенного в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным
и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе
его эксплуатации?

Ответ: Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи переселяются
в соответствии с частями 1, 2 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –
ЖК РФ), предусматривающей предоставление гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 ЖК РФ, другого жилого помещения по договору социального найма, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом в случаях, предусмотренных федеральным законом
или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат,
в коммунальной квартире.

Вопрос: Может ли наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в комнате коммунальной квартиры, расположенной в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом
в процессе его эксплуатации, переселен не в комнату в коммунальной квартире, а в отдельную квартиру?

Ответ: Да, может, если на рынке недвижимости готового жилья отсутствует благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Вопрос: Какие условия при расселении из аварийного фонда должны быть соблюдены
в отношении нанимателя относительно территориального расположения предоставляемого
ему жилого помещения? Его удаленности от прежней квартиры?

Ответ: Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется
в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Обеспечение жилищных прав нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными, осуществляется в соответствии со статьей 89 ЖК РФ, предусматривающей предоставление гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другого жилого помещения
по договору социального найма, которое должно быть благоустроенным применительно
к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться
в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять
на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

При этом если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право
на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014,
под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село).

Например, город Волгоград имеет 8 территориальных районов, благоустроенное жилое помещение может быть предоставлено нанимателю в любом районе города, исходя
из приобретенного жилья в рамках заключенных муниципальных контрактов с застройщиками.

Вопрос: Что включает в себя понятие равнозначности благоустроенности нового жилого помещения? Относится ли к этому понятию наличие инфраструктуры, поликлиник, магазинов?

Ответ: Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотрены главой II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

В рамках переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанным аварийным до 01.01.2017, требования к жилым помещениям (на первичном или вторичном рынках недвижимости) едины и установлены приказом Минстроя России от 31.01.2019 № 65/пр
«Об утверждении методических рекомендаций по разработке региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года».

Кроме того, приказом Минстроя России от 29.04.2020 № 237/пр утверждены условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью.

Предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ:
оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

В соответствии с положениями части 5 статьи 17 Федерального закона от 24.11.1995
№ 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», устанавливающими основы государственной политики в области социальной защиты инвалидов в Российской Федерации, жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов,
с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Следовательно, если гражданин-переселенец является инвалидом, то ему необходимо предоставить подтверждающие документы в орган местного самоуправления, который должен
их учесть при переселении из аварийного жилья.

Вопрос: Каким образом предоставляются жилые помещения муниципального специализированного маневренного жилищного фонда при переселении граждан из аварийного жилья?

Ответ: В целях создания безопасных условий гражданам, проживающим в аварийном жилищном фонде, и не имеющим иного жилого помещения, пригодного для проживания, могут быть предоставлены для временного проживания жилые помещения муниципального специализированного маневренного жилищного фонда (если таковой имеется на территории муниципального образования) из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека (пункт 3.1 статьи 95, часть 1 статьи 106 ЖК РФ). При этом реализация данного права не повлечет исключение из списка граждан, подлежащих переселению из аварийного жилищного фонда.

Согласно пункта 3.1 части 2 статьи 106 ЖК РФ договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, указанными
в пункте 3.1 статьи 95 настоящего Кодекса, либо до предоставления им жилых помещений,
но не более чем на два года.

Признание гражданина нуждающимся в предоставлении жилого помещения маневренного фонда носит заявительный характер. С этой целью гражданин вправе обратиться
с соответствующим заявлением в государственное казенное учреждение Волгоградской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»
либо непосредственно в орган местного самоуправления.

Вопрос: Сколько человек подлежит переселению из жилого помещения, расположенного
в аварийном многоквартирном доме, если, например, по договору социального найма проживают отец (наниматель) и его несовершеннолетний ребенок, при этом у отца оформлена регистрация
по месту пребывания, а у несовершеннолетнего ребенка – регистрация по месту жительства?

Ответ: Каждый случай индивидуален и должен рассматриваться с учетом всех обстоятельств. Переселению должны подлежать наниматель (отец) и член его семьи (несовершеннолетний ребенок), поскольку регистрация у обоих должна быть не по месту пребывания, а по месту жительства. В данном случае налицо ненадлежащий контроль органа местного самоуправления за жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.

Вопрос: На основании каких нормативных правовых актов может быть переселен собственник
и проживающие совместно с ним члены его семьи в жилом помещении, расположенном
в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащими сносу
или реконструкции в связи с физическим износом в процессе его эксплуатации?

Ответ: Собственник жилого помещения с проживающими совместно с ним членами его семьи переселяется в соответствии со статьей 32 ЖК РФ (с учетом главы VII.I Земельного кодекса Российской Федерации) и статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон
№ 185-ФЗ).

Вопрос: Может ли собственник жилого помещения, подлежащего изъятию в связи
с переселением из аварийного жилья, распоряжаться им по своему усмотрению?

Ответ: Да, может, но с определенными ограничениями. В соответствии с часть 5 статьи
32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения
об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления
в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка
и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться
и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Вопрос: Каким образом рассчитывается доля собственника комнаты в коммунальной квартире или комнаты в бывшем общежитии в праве на общее имущество в данной квартире или бывшем общежитии, а также для определения общей площади, приходящейся на каждого собственника,
с целью приобретения благоустроенного жилого помещения учитываются ли при расчете места общего пользования (помещения кухни, коридора, туалетной и ванной комнат (санузла –
при совмещенности таких комнат)?

Ответ: В соответствии со статьей 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество
в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит
из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых
и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться
при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Пример 1. Двухкомнатная коммунальная квартира в многоквартирном доме (два собственника). Для этого используем следующие данные по квартире:

общая площадь квартиры – 54,0 кв.м;

площадь мест общего пользования в квартире (коридор, кухня, туалетная и ванная комнаты) – 20 кв.м;

жилая площадь комнат в квартире – 18,0 кв.м и 16,0 кв.м (вспомогательные помещения
при комнатах отсутствуют), суммарная – 34 кв.м.

Соответственно доля каждого собственника комнаты в коммунальной квартире в праве
на общее имущество в квартире составит:

для собственника комнаты жилой площадью 18,0 кв.м:

(20/34*18) = 10,59 кв.м;

для собственника комнаты жилой площадью 16,0 кв.м:

(20/34*16) = 9,41 кв.м.

Таким образом, общая площадь жилых помещений, которые необходимо приобрести
для каждого собственника при переселении из аварийного жилья, должна быть не менее:

для собственника комнаты жилой площадью 18,0 кв.м:

18 + 10,59 = 28,59 кв.м;

для собственника комнаты жилой площадью 16,0 кв.м:

16 + 9,41 = 25,41 кв.м.

Пример 2. Двухкомнатная коммунальная квартира в многоквартирном доме (два собственника). Для этого используем следующие данные по квартире:

общая площадь квартиры – 53,0 кв. м;

площадь мест общего пользования в квартире (коридор, кухня, туалетная и ванная комнаты) – 20 кв.м;

жилая площадь одной из комнат составляет 16,0 кв.м, общая – 19,0 кв.м (имеется вспомогательное помещение при комнате 3,0 кв.м), второй комнаты – 14,0 кв.м (вспомогательные помещения при комнате отсутствуют). Суммарная жилая площадь комнат в квартире составляет 30 кв.м, общая – 33 кв.м.

Соответственно доля каждого собственника комнаты в коммунальной квартире
в праве на общее имущество в квартире составит:

для собственника комнаты жилой площадью 16 кв.м, общей – 19,0 кв.м:

(20/30*16) = 10,67 кв.м;

для собственника комнаты жилой и общей площадью 14,0 кв.м:

(20/30*14) = 9,33 кв.м.

Таким образом, общая площадь жилых помещений, которые необходимо приобрести
для каждого собственника при переселении из аварийного жилья, должна быть не менее:

для собственника комнаты жилой площадью 16 кв.м, общей – 19,0 кв.м:

16 + 10,67 + 3,0 = 29,67 кв.м;

для собственника комнаты жилой и общей площадью 14,0 кв.м:

14 + 9,33 = 23,33 кв.м.

Пример 3. Многоквартирный двухэтажный дом коридорного типа (бывшее общежитие),
на 1 этаже расположены 5 жилых комнат (5 собственников) и вспомогательные помещения (места общего пользования). Для расчета используем следующие данные 1 этажа:

общая площадь жилых и вспомогательных помещений – 153,69 кв.м;

общая площадь мест общего пользования на этаже (коридор, кухня, туалетная комната, комната для умывания, три подсобных помещения) – 56,1 кв.м;

жилая площадь комнат №№ 1, 2, 3 – 19,3 кв.м, № 4 – 20,0 кв.м, № 5 – 19,7 кв.м (вспомогательные помещения при комнатах отсутствуют), суммарная – 97,6 кв.м.

Соответственно доля каждого собственника комнаты, расположенной на 1 этаже на общее имущество составит:

для собственников комнат №№ 1, 2, 3 жилой площадью 19,3 кв.м:

(56,1/97,6*19,3) = 11,09 кв.м;

для собственника комнаты № 4 жилой площадью 20,0 кв.м:

(56,1/97,6*20,0) = 11,50 кв.м;

для собственника комнаты № 5 жилой площадью 19,7 кв.м:

(56,1/97,6*19,7) = 11,32 кв.м.

Таким образом, общая площадь жилых помещений, которые необходимо приобрести
для каждого собственника при переселении из аварийного жилья, должна быть не менее:

для собственников комнат №№ 1, 2, 3 жилой площадью 19,3 кв.м:

19,3 + 11,09 = 30,39 кв.м;

для собственника комнаты № 4 жилой площадью 20,0 кв.м:

20,0 + 11,50 = 31,50 кв.м;

для собственника комнаты № 5 жилой площадью 19,7 кв.м:

19,7 + 11,32 = 31,02 кв.м.

Вопрос: Какие действие предпринять для розыска собственника квартиры, если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, а также другие документы о ранее совершенной сделке по договору купли-продажи, при этом известен, продавец квартиры и известно, что сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом?

Ответ: Если известен продавец квартиры, то необходимо выяснить у него всю информацию об объекте недвижимости по договору купли-продажи и покупателе. Направить запросы в БТИ, нотариусу (архив нотариата), органы полиции. Если по итогам будет установлено,
что собственник (наследник) на недвижимое имущество отсутствует, то необходимо проводить работу по признанию недвижимого имущества выморочным.

Вопрос: В случае отказа гражданина от участия в программных мероприятиях, можно ли оформить данные жилые помещения в собственность муниципального образования?
Если собственник отказывается участвовать в переселении из аварийного жилищного фонда,
как оформить отказ?

Ответ: Все приобретаемые органами местного самоуправления муниципальных образований жилые помещения у застройщиков за счет средств консолидированного бюджета Волгоградской области в рамках региональной программы должны быть оформлены
в муниципальную собственность.

Во избежание штрафных санкций муниципалитет обязан принять все меры
к полному расселению аварийных многоквартирных домов и жилых помещений, расположенных
в них. В случае не переселения граждан из аварийного жилья, финансовая поддержка за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) и областного бюджета подлежит возврату
в областной бюджет.

Кроме того, отказ собственника жилого помещения от участия в программных мероприятиях влечет за собой подачу органом местного самоуправления искового заявления в суд о понуждении к заключению договора мены жилыми помещениями (либо соглашения о выкупе
с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение), оформлении перехода права собственности на изымаемое жилое помещение от гражданина к органу местного самоуправления, выселении и снятии с регистрационного учета.

Вопрос: В случае, если нанимателя не устраивает жилье, предлагаемое взамен аварийного, может ли он отказаться от него? Предлагаются ли в этом случае другие варианты?

Ответ: Отказ нанимателя от переселения из аварийного жилья должен быть мотивирован, поскольку речь идет о безопасности проживания его самого и членов его семьи. Органом местного самоуправления могут быть рассмотрены иные варианты предоставления благоустроенной квартиры, например, в случае высвобождения жилья, закупленного иным гражданам
и не востребованным по причине изменения ими способа расселения, в свободном муниципальном жилищном фонде.

В остальных случаях, отказ нанимателя жилого помещения от переселения
из аварийного жилищного фонда влечет за собой подачу органом местного самоуправления искового заявления в суд о понуждении нанимателя к заключению договора социального найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета.

Вопрос: Что делать, если собственник жилого помещения, расположенного
в аварийном многоквартирном доме, приобрел квартиру на основании договора купли-продажи,
и через месяц умер, не зарегистрировав при этом право собственности на квартиру?

Ответ: Согласно статье 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права
на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права
на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты,
а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случае смерти собственника жилого помещения, который не зарегистрировал право собственности на квартиру, органу местного самоуправления необходимо предпринять следующие меры:

направить запрос в отдел ЗАГСа по месту жительства умершего собственника
для получения официального подтверждения факта смерти;

обратиться к нотариусу по месту открытия наследства для уточнения информации
о наследниках (более подробно см.Методические рекомендации);

если имеются наследники, то после вступления в права наследования они должны пройти необходимую процедуру, связанную с переселением из аварийного жилья.

Вопрос: Имеет ли право на участие в региональной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 01.04.2019
№ 141-п, наниматель жилого помещения в аварийном многоквартирном доме, если у него имеется в собственности другое жилое помещение?

Ответ: Да, имеет. При наличии у нанимателя в собственности другого жилого помещения не лишает его права на участие в региональной программе в порядке, установленном ЖК РФ.

Вопрос: Вправе ли собственник жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, зарегистрировать по месту жительства своих несовершеннолетних детей?

Ответ: Да, вправе. Местом жительства несовершеннолетних лиц, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей
или опекунов (статья 20 ГК РФ).

На основании пункта 114 приказа ФМС России от 11.09.2012 № 288
«Об утверждении административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации
по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» регистрация
по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста
и проживающих вместе с родителями (усыновителями, опекунами), осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства формы № 8.

В случае прибытия несовершеннолетних граждан вместе с родителями (усыновителями, опекунами) к месту жительства в жилые помещения государственного, муниципального
и специализированного жилищного фонда, регистрация детей осуществляется независимо
от согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении.

В соответствии со статьей 65 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается их соглашением, поэтому ребенок может быть зарегистрирован по месту жительства отца или матери. В этом случае, для регистрации несовершеннолетнего ребенка одним из родителей требуется согласие
от второго родителя, если он зарегистрирован по месту жительства в другом жилом помещении.

Закон Российской Федерации от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» обязывает граждан Российской Федерации независимо от их возраста регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

До наступления 14-летнего возраста дети считаются малолетними, и от их имени могут выступать только законные представители (родители, усыновители, опекуны, попечители).

Несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может быть зарегистрирован
по месту жительства совместно со своими родителями (одним из них) на основании собственного заявления и без согласия законных представителей, так как положениями СК РФ
ему предоставлено право на совместное проживание с родителями.

Вопрос: Подлежит ли переселению несовершеннолетнее лицо, зарегистрированное
по месту жительства собственника жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, но не являющегося членом семьи собственника и не проживающего
в жилом помещении?

Ответ: Регистрация в жилом помещении не предоставляет несовершеннолетнему лицу право пользования данным помещением, если он не является членом семьи собственника жилого помещения (определение Верховного суда РФ от 22.12.2015 № 5-КГ15-190 и другие акты высших судов).

Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг (супруга), а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Вселенные собственником жилого помещения члены его семьи имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

Применительно к таким жилищным правоотношениям правовое значение имеет наличие семейных отношений между сторонами.

Между тем состояние родства в силу приведенных выше норм права, и регистрация
по месту жительства несовершеннолетнего лица по адресу собственника жилого помещения,
не могут служить достаточным основанием для вывода о том, что данное лицо является членом семьи собственника жилого помещения. В судебном порядке в отношении несовершеннолетнего лица может быть принято решение о прекращении права пользования им жилым помещением
и снятии его с регистрационного учета.

При таких обстоятельствах, несовершеннолетнее лицо не может подлежать переселению
из аварийного жилья наравне с собственником жилого помещения и проживающими совместно
с ним членами его семьи.

Аналогично решается вопрос и в отношении иного лица, не являющегося членом семьи собственника жилого помещения.

Вопрос: Для участия в региональной адресной программе «Переселение граждан
из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 01.04.2019 № 141-п, гражданам необходимо подтвердить свое право пользования жилым помещением. На территории сельских поселений в аварийных многоквартирных домах зарегистрированы по месту жительства граждане, которые не имеют документов, подтверждающих право пользования жилым помещением (договора социального найма, ордера и т.д.). Подлежат ли они переселению
из аварийного жилья?

Ответ: Обстоятельства, связанные с правом пользования и распоряжения жилыми помещениями в каждом случае рассматриваются индивидуально.

До 01.03.2005 действовал Жилищный кодекс РСФСР, согласно статьям 47 и 51 которого
на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного
или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и нанимателем гражданином, на имя которого выдан ордер.

С 01.03.2005 вступил в силу ЖК РФ, частью 1 статьи 49 которого установлено,
что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного
или муниципального жилищного фонда.

В соответствии с частью 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

В силу положений части 1 статьи 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что документами, подтверждающими наличие отношений найма жилого помещения между наймодателем
и нанимателем, являются:

до 01.03.2005 – договор найма жилого помещения, заключенный на основании ордера;

с 01.03.2005 – договор социального найма жилого помещения.

Можно выделить несколько практических направлений, которые возможны
к применению:

1) оказание гражданину содействия в розыске документов, подтверждающих право пользования жилым помещением;

2) подача гражданином в суд искового заявления о признании права пользования жилым помещением (в случае удовлетворения судом иска гражданина, орган местного самоуправления обязан заключить договор социального найма);

3) подача органом местного самоуправления в суд:

искового заявления о признании гражданином утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета;

искового заявления о выселении из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения и снятии с регистрационного учета (в случае занятия жилого помещения незаконно);

4) добровольное выселение гражданина из жилого помещения и снятие
с регистрационного учета.

СПРАВОЧНО. Своевременное заключение с нанимателем договора найма жилого помещения до 01.03.2005, договора социального найма с 01.03.2005 при наличии ордера на жилое помещение, лежит на наймодателе.

Вопрос: Возможно ли приобретение готового жилья на вторичном рынке недвижимости при переселении граждан из аварийного жилищного фонда?

Ответ: Да, возможно.

Вопрос: Какие требования предъявляются к жилым помещениям, приобретаемым
на вторичном рынке недвижимости в рамках переселения граждан из аварийного жилищного фонда?

Ответ: Все требования к жилым помещениям (на вторичном или на первичном рынке недвижимости) едины и установлены приказом Минстроя России от 31.01.2019 № 65/пр
«Об утверждении методических рекомендаций по разработке региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года».

Кроме того, приказом Минстроя России от 29.04.2020 № 237/пр утверждены условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью.

Вопрос: Возможно ли приобретение индивидуального жилого дома при переселении граждан из аварийного жилищного фонда?

Ответ: Да, возможно, если собственник жилого помещения, проживающий
в аварийном многоквартирном доме, выбрал способ переселения путем получения субсидии, предоставляемой за счет средств Фонда ЖКХ в соответствии со статей 16 Федерального закона
№ 185-ФЗ. Данная позиция изложена Фондом ЖКХ на вебинаре, проводимом 20.05.2020 по теме: «Применение новых механизмов при реализации региональных адресных программ переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2020-2025 годах. Запуск. Методическое сопровождение».

4. Предоставление гражданам жилых помещений большей площадью, чем изымаемые жилые помещения при переселении из аварийного жилищного фонда.

Вопрос: Возможно ли предоставление гражданам приобретенных (построенных) жилых помещений большей площадью, чем изымаемые жилые помещения при переселении из аварийного жилищного фонда?

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Федеральный закон № 185-ФЗ
не содержит специальной нормы в отношении размера предоставляемых жилых помещений. Данная позиция государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонда ЖКХ) изложена в письме от 15.08.2019 № ОР-07/1382 (источник — правовая база КонсультантПлюс).

Применительно к положениям статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации критерий равнозначности не исключает возможности предоставления гражданам в порядке переселения из аварийного жилищного фонда жилого помещения большей площади взамен ранее занимаемого при отсутствии в муниципальном жилищном фонде жилого помещения, равного
по площади ранее занимаемому жилому помещению.

Вопрос: Каким документом устанавливается допустимость превышения размера предоставляемой площади жилого помещения?

Ответ: Федеральное законодательство не содержит положений, ограничивающих размер площади жилых помещений, предоставляемой сверх площади, занимаемой гражданами, переселяемыми из аварийного жилья. Однако предельный размер может найти свое отражение
в региональных и муниципальных актах, принимаемых для реализации программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Данная позиция Фонда ЖКХ изложена
в письме от 15.08.2019 № ОР-07/1382 (источник — правовая база КонсультантПлюс).

Вопрос: Должен ли собственник жилого помещения оплачивать разницу между общей площадью предоставляемого и изымаемого жилого помещения?

Ответ: Нет, не должен. Региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019-2025 годах», утвержденная постановлением Администрации Волгоградской области от 01.04.2019 № 141-п не содержит положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда. Источниками финансирования являются финансовая поддержка за счет средств Фонда ЖКХ, средства областного и местного бюджетов.

5. Применение части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

Вопрос: Нужно ли заключать с собственником жилого помещения соглашение
о предоставлении ему другого жилого помещения, если да, то в какой форме?

Ответ: Согласно обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации
от 24.04.2019 № 1 по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются
в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –
ЖК РФ), то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи
32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо
его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Что касается вопроса о форме заключения соглашения на предоставление собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого, то такого рода соглашение должно иметь юридическую силу. В этом случае возможно заключение предварительного договора, предусмотренного статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Норма названной статьи устанавливает основные права и обязанности сторон, участвующих в заключении предварительного договора, порядок реализации такого документа и его юридическую значимость, а также обязательное условие о заключении в последствии основного договора,
а именно, договора мены жилыми помещениями.

За отказ в заключении основного договора мены жилыми помещениями в предварительном договоре может быть предусмотрена ответственность сторон, в том числе на предъявление
в судебном порядке исковых требований о понуждении стороны к заключению такого договора.

Предварительный договор заключается по форме, установленной для основного договора, то есть в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если
до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию сделок
с недвижимым имуществом. Однако в регистрации предварительного договора Росреестр отказывает по причине того, что регистрации подлежат сделки с недвижимостью, которые касаются непосредственного приобретения или отчуждения права собственности на неё.
Тем самым, государственной регистрации подлежит только основной договор мены.

6. Применение части 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

Вопрос: Какие дополнительные меры поддержки, предусмотренные частью 8.1 статьи
32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), могут применяться в отношении собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья?

Ответ: Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений
в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан
из аварийного жилищного фонда» статья 32 ЖК РФ была дополнена частью 8.1. Данная норма вступила в силу 28.12.2019.

В соответствии с частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений
в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные
для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые
на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Необходимо отметить, что дополнительные меры поддержки устанавливаются только субъектом Российской Федерации.

Одной из таких дополнительных мер поддержки является предоставление субсидий гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, на приобретение (строительство) жилых помещений и на возмещение расходов (части расходов) на уплату процентов по кредиту собственникам жилых помещений в многоквартирных домах. Порядок предоставления субсидий установлен приложением 6 к региональной программе.

В то же время, по мнению Минстроя России, условие, установленное частью 8.1 статьи
32 ЖК РФ, не распространяется на реализацию прав собственника на предоставление жилого помещения в соответствии с частью 8 названной статьи (письмо Минстроя России от 17.04.2020
№ 15026-МЕ/06, источник – правовая база КонсультантПлюс).

По вопросу установления различных требований к гражданам, которым могут быть установлены дополнительные меры поддержки, в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ и в пункте 3 части 6 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) следует учитывать, что ЖК РФ является актом более высокой юридической силы, чем Федеральный закон № 185-ФЗ. Следовательно, положения Федерального закона № 185-ФЗ подлежат применению в части,
не противоречащей ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, пункт 3 части 6 статьи 16 Федерального закона №185-ФЗ устанавливает направления расходования средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и поскольку упоминаемая в нем субсидия,
в случае принятия субъектом Российской Федерации решения о предоставлении гражданам таких субсидий, будет являться дополнительной мерой поддержки граждан при переселении
из аварийного жилищного фонда, на получателей субсидий будет распространяться условие, предусмотренное частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ. Более того, по мнению Минстроя России, субъект Российской Федерации, принимая решение об установлении дополнительных мер поддержки, вправе устанавливать дополнительные условия, предъявляемые к гражданам-получателям субсидий, помимо установленных ЖК РФ и Федеральным законом № 185-ФЗ, таким образом, конкретизируя категории получателей субсидий (письмо Минстроя России от 17.04.2020
№ 15026-МЕ/06, источник – правовая база КонсультантПлюс).

Вопрос: В рамках региональной программы собственнику выплачено возмещение
за изъятую квартиру общей расселяемой площадью 43,6 кв.м, расположенную в аварийном многоквартирном доме. Затем собственник в марте 2021 года приобрел в собственность
на основании договора купли-продажи другую благоустроенную квартиру общей площадью
33,5 кв.м и в установленном законом порядке в апреле 2021 года произвел в ней перепланировку,
в результате которой общая площадь квартиры изменилась в сторону увеличения и составила
39,9 кв.м. Правомерно ли поступил орган местного самоуправления, отказав собственнику
в предоставлении дополнительной меры поддержки в виде субсидии на приобретение жилья?

Ответ: Да, правомерно. В соответствии с пунктом 11 Порядка предоставления субсидий гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, на приобретение (строительство) жилых помещений и на возмещение расходов (части расходов) на уплату процентов по кредиту собственникам жилых помещений в многоквартирных домах (приложение 6 к региональной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 01.04.2019 № 141-п), общая площадь приобретаемого жилого помещения не может быть меньше общей площади ранее занимаемого жилого помещения более чем
на 20 процентов.

Собственник приобрел благоустроенную квартиру общей площадью 33,5 кв.м, которая менее площади, предусмотренной требованием пункта 11 Порядка (приобретаемая площадь должна быть не менее чем 34,88 кв.м). В дальнейшем для увеличения общей площади приобретенной квартиры он осуществил ее перепланировку, в результате которой площадь составила 39,9 кв.м, однако данные действия им были совершены уже после заключения договора
купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах собственник приобретенной квартиры невправе рассчитывать на дополнительную меру поддержки в виде субсидии на приобретение жилья.

7. Применение части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
при переселении граждан из аварийного жилищного фонда».

Вопрос: Каким образом применяется часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в отношении собственников жилых помещений при переселении
из аварийного жилья?

Ответ: Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений
в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан
из аварийного жилищного фонда» (далее – Федеральный закон от 27.12.2019 № 473) статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Данная норма вступила в силу 28.12.2019.

В соответствии с частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания
его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения,
при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан
не применяются.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения
его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться
на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ обратной силы не имеет, и не содержит прямого указания на применение данного акта на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие.

Таким образом, при заключении с собственником жилого помещения соглашения
о возмещении за изъятое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения, рассчитываемый в порядке части 7 статьи 32 ЖК РФ, должен определяться с особенностями, предусмотренными частью 8.2 названной статьи.

Аналогичная позиция изложена в письме Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 (источник – правовая база КонсультантПлюс), в котором подчеркивается, что Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ не содержит особенностей применения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ
в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции.

Кроме того, по мнению Минстроя России, в отношении договоров (дарения, пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением), в которых отчуждение имущества производится бесплатно, определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, может быть определено исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 7 которого предусматривает, что если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи, используется рыночная стоимость.

Вопрос: Каким образом должны быть соблюдены права собственников жилых помещений в коммунальной квартире общей площадью 54,0 кв.м в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области
в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области
от 01.04.2019 № 141-п (далее – региональная адресная программа), если они проживают
в многоквартирном доме, признанном в 2014 году в установленном порядке аварийным
и подлежащим сносу, при этом один из собственников зарегистрировал право собственности
на долю в квартире на основании договора купли-продажи в 2013 году (до признания дома аварийным), другой собственник зарегистрировал право собственности на долю в квартире
в порядке наследования в 2015 году (после признания дома аварийным)?

Ответ: Жилищные права обоих собственников жилых помещений могут быть реализованы одним следующих способов:

путем заключения соглашения о возмещении за изъятое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ);

путем предоставления другого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом каждый из собственников жилых помещений вправе выбрать способ реализации его жилищных прав.

Кроме того, данные собственники жилых помещений вправе также рассчитывать
на дополнительную меру поддержки при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствовали иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые
на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 8.1 статьи 32 ЖК РФ).

Вопрос: Многоквартирный дом признан в установленном порядке аварийным
и подлежащим сносу 09.02.2015. Гражданин, приобрел право собственности на жилое помещение, расположенное в обозначенном доме, 02.08.2016 на основании договора купли-продажи
от 04.07.2016 (т.е. после признания дома аварийным). В августе 2019 года гражданином
был выбран способ переселения путем заключения с ним соглашения о возмещении за изъятое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ), однако до настоящего времени между гражданином
и органом местного самоуправления указанное соглашение не заключено. Каким образом должны быть реализованы его права на жилище?

Ответ: В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Поскольку Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ обратной силы не имеет,
и не содержит прямого указания на применение данного акта на отношения, возникшие
до введения его в действие, гражданину при заключении с ним соглашения о возмещении
за изъятое жилое помещение после 28.12.2019, размер возмещения должен определяться
с особенностями, предусмотренными частью 8.2 названной статьи. При этом гражданин не может рассчитывать на предоставление другого жилого помещения и дополнительные меры поддержки (части 8, 8.1 настоящей статьи).

Вопрос: Каким образом должны быть соблюдены права собственника 1/2 доли квартиры (право собственности зарегистрировано в 2019 году после признания дома аварийным
на основании договора дарения, в котором указана кадастровая стоимость квартиры) в рамках реализации региональной адресной программы, если он проживает в многоквартирном доме, признанном в 2012 году в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, и им выбран способ переселения из аварийного жилья путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение?

Ответ: Согласно обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации
от 24.04.2019 № 1, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вместе с тем, 28.12.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ, согласно которому статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, предусматривающей право граждан, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование)
к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Несмотря на то, что в договоре дарения указана кадастровая стоимость квартиры,
сам предмет договора имеет под собой правовую основу о безвозмездности передачи 1/2 доли
в праве собственности на квартиру дарителем одаряемому.

Минстрой России письмом от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 (источник – правовая база КонсультантПлюс) разъяснил, что Федеральный закон № 473-ФЗ не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемые жилые помещения, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 названной статьи.

В то же время, по мнению Минстроя России, в отношении договоров (дарения, пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением), в которых отчуждение имущества производится бесплатно, определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, может быть определено исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ
и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 7 которого предусматривает, что если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи, используется рыночная стоимость.

Вопрос: Семья (муж, жена и несовершеннолетний ребенок) в 2008 году на основании договора об ипотеке приобрела в собственность квартиру в многоквартирном доме (собственником и заемщиком у банка являлся супруг), который через 4 года в 2012 году
был признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. В последующем (после рождения второго ребенка) остаток ипотечного кредита был оплачен семьей материнским капиталом, по условиям которого доли в квартире должны быть выделены супруге и двум несовершеннолетним детям (по соглашению между супругами доли в квартире определены
по 1/2 каждому, затем супруга выделила из своей части доли по договору дарения доли на двух несовершеннолетних детей, в итоге доли в квартире распределились следующим образом: 1/2 доли – у супруга и по 1/6 доли – у супруги и двух детей; регистрация права собственности на доли
в квартире была произведена в 2016 году, т.е. после признания дома аварийным). Каким образом должны быть соблюдены права собственников квартиры, если в ноябре 2019 года
ими выбран способ переселения из аварийного жилья путем предоставления благоустроенного равнозначного жилого помещения по договору мены жилыми помещениями?

Ответ: Согласно обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации
от 24.04.2019 № 1, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого
из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вместе с тем, 28.12.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ, согласно которому статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, предусматривающей право граждан, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Минстрой России письмом от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 (источник – правовая база КонсультантПлюс) разъяснил, что Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемые жилые помещения, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, собственникам квартиры положена выплата возмещения за изымаемую квартиру в порядке части 8.2 статьи 32 ЖК РФ. При несогласии с принятым органом местного самоуправления решения о выплате возмещения собственники квартиры вправе оспорить
его в судебном порядке.

8. Регистрация прав на многоквартирные дома и жилые помещения в нем, приватизация жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации право собственности
на построенный и введенный в эксплуатацию многоквартирный дом в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)?

Ответ: В соответствии с Законом о регистрации право собственности
на многоквартирный дом подлежит государственной регистрации как на «здание». Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) допускает одновременное наличие в государственном кадастре недвижимости сведений и о многоквартирном доме и расположенных в нем помещениях. Согласно части 4 статьи 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка
на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения
и необходимые для кадастрового учета документы. Правила части 4 статьи 25 Закона о кадастре не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4.1 статьи 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке
на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

СПРАВОЧНО (см.письмо Росреестра от 20.03.2015 № 14-03669/15).

Вопрос: Подлежат ли государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме?

Ответ: Да, подлежат. Жилое помещение является объектом гражданских прав,
т.е. объектом недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Вопрос: Многоквартирный дом был построен в рамках программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и введен в эксплуатацию. Право собственности
(как на вновь построенное здание) зарегистрировано муниципальным образованием
в соответствии с Законом о регистрации, в том числе на все жилые помещения, расположенные
в нем. В связи со сложившимися обстоятельствами службой судебных приставов
на построенный многоквартирный дом был наложен арест, в связи с чем в предоставлении жилых помещений в данном доме муниципалитетом гражданам было отказано. На основании решений суда за гражданами суд признал право собственности на квартиры во вновь построенном доме. Правомерно ли поступил суд?

Ответ: Да, правомерно. Многоквартирный дом, жилые и нежилые помещения, расположенные в нем неотделимы друг от друга. Однако построенный многоквартирный дом
(как здание) и жилые (нежилые) помещения, расположенные в нем, являются отдельными объектами недвижимости. Поскольку обременение службой судебных приставов наложено только на многоквартирный дом, то у суда отсутствовали основания для отказа гражданам в признании
за ними права собственности на квартиры, расположенные в указанном доме.

Вопрос: Подлежит ли приватизации квартира, расположенная в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным?

Ответ: Нет, не подлежит. В соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации
от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.